Pánico ante el peligro de una reacción en cadena

La suspensión de pagos de Martinsa Fadesa se ha convertido en una bomba de relojería que amenaza con provocar una deflagración en la totalidad del sector inmobiliario cotizado, particularmente en aquellas empresas más expuestas al negocio de la promoción de la vivienda y la actividad de la venta de suelo.

16-07-2008 - El denominador común de todas ellas, ya sean promotoras químicamente puras o las que, por su perfil más patrimonial de activos en renta, son menos vulnerables al parón del negocio, es un elevado endeudamiento, que ha coincido con un escenario de endurecimiento del acceso al crédito y de las condiciones de amortización de los pagos de la deuda. Varias empresas han conseguido refinanciarla (la propia Martinsa Fadesa, con escasos resultados, y Afirma), y otras tienen en marcha un proceso de renegociación (Colonial y una parte de la deuda de Metrovacesa). 
 
Pese al concurso de acreedores y un pasivo de 5.200 millones de euros, Martinsa Fadesa no es la más endeudada de las inmobiliarias cotizadas, e incluso su ratio de endeudamiento sobre el valor de su cartera activos (40%) no es, en absoluto, disparatado, al menos si se compara con  inmobiliarias como Metrovacesa (55,1%), Colonial (73,7%), Reyal Urbis (57%), Renta Corporación (55%) o Vallehermoso (47%).

El síntoma más evidente de la crisis residencial, que dibuja un horizonte muy negro a medio y largo plazo para todas las inmobiliarias (salvo Renta Corporación o Testa, ajenas totalmente al negocio de la promoción de viviendas), es el desplome en los contratos de reservas de pisos (preventas), aquellos que entran en la cuenta de resultados uno o dos años después.

En el primer trimestre, el panorama fue desalentador en este apartado. Reyal Urbis, una promotora con relativamente poca actividad patrimonialista, sufrió un retroceso del 97% en el volumen de preventas, ingresando por este concepto apenas siete millones de euros, cuando a finales de año hace frente a un vencimiento de deuda por importe de 500 millones, más intereses. 

Reservas
En el caso de Colonial, cuya actividad de promoción de viviendas y gestión de suelo aportó el 45% de su cifra negocio entre enero y marzo, el volumen de reservas fue de -1 millón de euros (negativo), lo que quiere decir que registró más cancelaciones de preventas que nuevas contrataciones. En su caso particular, cuenta con una potente división patrimonial de oficinas en España y Francia, que genera rentas recurrentes y estables. Con esta garantía, espera convencer a su sindicato de bancos acreedores para obtener a finales del mes de julio una refinanciación de su deuda, que era de 8.973 millones de euros a 31 de marzo.

Los expertos del sector consultados por este periódico preveían desde principios de año una desaparición del modelo empresarial que ha imperado en los últimos años en el sector inmobiliario español. El primer ejemplo de este pronóstico es la inmobiliaria presidida por Fernando Martín, condenada a atravesar un via crucis concursal de impredecibles consecuencias. Sus magnitudes actuales, que le llegaron a convertir en la mayor promotora europea, pasarán probablemente al recuerdo en poco tiempo. 

 Con un valor de activos valorados por CB Richard Ellis en 10.800 millones de euros, la inmobiliaria cuenta con una cartera  de 12.578 viviendas prevendidas y pendientes de ejecutar y entregar, según datos de cierre del primer trimestre del año. Esta cartera de preventas de viviendas equivale a un importe de 2.060 millones de euros.

Asimismo, y según el informe de resultados remitido por la inmobiliaria al supervisor del mercado, a la conclusión de marzo, la compañía contaba con una cartera de suelo de 28,67 millones de metros cuadrados de terreno. De ellos, un 43% son suelos preurbanizables; otro 29%, urbanizables, y el 28% restante, suelos finalistas y de obra en curso.

Sin embargo, estos activos, particularmente la cartera de suelo, se han transformado en productos ilíquidos en un mercado estrangulado por la falta de crédito y la crisis inmobiliaria. El mercado está a la espera de que las empresas actualicen el valor de sus activos cuando, a partir de finales de julio, presenten la cuenta de resultados del segundo trimestre del año.

Los expertos se temen significativas caídas en estos parámetros, con el consiguiente impacto en las cláusulas de los créditos sindicados, que endurecen automáticamente las condiciones del pago de la deuda al descender el valor de los activos o subir el ratio de endeudamiento. La única inmobiliaria que voluntariamente actualizó el valor de sus activos en el primer trimestre fue Colonial, sufriendo entre enero y marzo una depreciación del 4,5% en su cartera de inmuebles.

Hace apenas diez días, el consejero delegado de Colonial, Mariano de Miguel, admitió que el precio real de la vivienda caerá alrededor de un 30% en los dos próximos años, lo que supone que muchos inmobiliarios ya están pagando créditos operativos por importes muy superiores al valor real de sus promociones. Éste es el verdadero panorama al que se enfrenta el sector inmobiliario. El pesimismo crece exponencialmente y cada día parece más negro.

José Sánchez Arce

Expansión

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