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Los bancos podrían obligar a las familias a hipotecar otros bienes
La OCU lo considera un 'atropello'. La medida cubriría la relación entre el valor real y la cantidad hipotecada. El FMI augura que el descenso de precios será de entre el 15% y el 20%La delicada situación que atraviesa el mercado
inmobiliario hace que algunos de los ciudadanos que compraron su
vivienda en la parte más alta del ciclo, en la primera mitad del pasado
año, se encuentren ahora con que su vivienda vale menos de lo que
pagaron por ella. Y puede ser peor. El FMI auguró el pasado jueves que
el precio de los pisos puede caer en España hasta un 20%.
En ese caso, y si la vivienda está hipotecada, el consumidor se puede enfrentar a la tesitura de estar pagando un crédito mucho más caro de lo que en realidad vale su piso.
La tentación de dejar de abonar las letras es evidente y, ante esa
situación, el Gobierno ha buscado garantías para el sector financiero.
Así, en el decreto que desarrolla la nueva ley del mercado
hipotecario, se permite a las entidades financieras exigir al ciudadano
que hipoteque otros bienes si el precio de la vivienda se reduce. La
ley hipotecaria se hizo para abaratar los cambios de estos préstamos,
pero su desarrollo esconde esta medida. El decreto está sometido a
consulta pública y su redacción no difiere en buena medida de la
legislación hoy vigente. Sin embargo, entre los consumidores sorprende que el Gobierno "se ponga del lado de la banca" con una disposición que es un "atropello".
La redacción del decreto, aunque farrogosa en algunos puntos, es
bastante comprensible: "Si por razones de mercado o por cualquier otra
circunstancia el valor del bien hipotecado desmereciese de la tasación
inicial en más de un 20%, la entidad financiera acreedora,
acreditándolo mediante tasación efectuada a su instancia, podrá exigir
del deudor hipotecante la ampliación de la hipoteca a otros bienes
suficientes para cubrir la relación exigible entre el valor del bien y el crédito que garantiza".
Los precios aún no han caído
Es cierto que el precio de la vivienda, por el momento, no está
cayendo de media en España -aunque el FMI augura que el descenso será
de entre el 15% y el 20%- pero sí se aprecian ya descensos en ciertas
zonas del país, en las que el boom urbanístico ha sido más intenso. Es
el caso de muchas zonas de la costa levantina, del litoral andaluz o del extrarradio de las grandes ciudades, donde hace un año se pagaron precios que hoy son impensables.
A eso se une otro problema. Las tasaciones, que ahora se ajustan notablemente al valor real, han estado en España durante muchos años infladas.
Era la época en que se creía que los pisos valían mucho más de lo que
ahora se evidencia. Ese hecho sirvió para que el volumen de los
préstamos fuese más alto sin necesidad de que los bancos tuviesen que
provisionar cantidades adicionales.
La ley limita al 80% el valor de tasación
La ley limita al 80% del valor de tasación el importe del préstamo que se puede conceder con cargo a una vivienda.
Si el valor de la tasación es mayor, el cliente recibe más dinero y el
banco cobra más en intereses. La legislación también permite llegar al
95%, como límite máximo, en el caso de que existan 'garantías
personales adicionales', es decir, un aval, o 'un seguro frente al
impago'. Se introducen exigencias más fuertes porque los bancos deben
provisionar más fondos si rebasan el límite del 80%.
Muchos ciudadanos se podrán ver reflejados en realidades como ésta.
Una casa comprada hace año y medio por 180.000 euros, para la que
recibió un préstamo de 190.000, gracias a una tasación de 200.000
euros. Ese ciudadano puede encontrarse con que el banco decida hacer
otra tasación de ese piso -curiosamente las entidades financieras
suelen tener sus propias tasadoras- y que ésta arroje un resultado de
160.000 euros.
La tentación de dejar de pagar
El hipotecado se enfrentaría a la devolución de un préstamo de
190.000 euros más intereses, por una casa que vale 160.000. Ante
situaciones similares producidas años atrás en países del entorno
español, como el Reino Unido, muchas familias optaron por dejar de pagar la hipoteca.
Con una tasación inicial de 200.000 euros y una segunda de 160.000,
la diferencia sería ya del 20% fijado en el decreto. La cantidad quizá
se vea como una posibilidad excesiva, pero la distancia es de poco más
del 10% sobre el valor real del piso (180.000 euros) cuando se compró,
lo cual, en determinados puntos del país, ya se está produciendo.
¿Consecuencia? En función de este decreto, el banco o la caja de turno pueden obligar al cliente a hipotecar otros bienes, ya que su casa ya no cubre el valor de lo que está pagando por ella.
¿Y qué bienes se pueden hipotecar? La respuesta es otra vivienda o
recurrir al aval, ya que el valor de otros objetos de cuantía, como
puede ser un coche, se deteriora de forma mucho más rápida y no sería
aceptada por la entidad financiera.
El decreto lleva fecha de 11 de marzo, apenas dos
días después de las elecciones. Está sometido a consulta pública hasta
el próximo 25 de abril, tiempo suficiente para que el Ministerio de
Economía reciba alegaciones y su responsable, Pedro Solbes, ya
ratificado en el cargo, decida modificar este polémico punto.
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