Federación de Servicios Financieros y Administrativos

Pánico ante el peligro de una reacción en cadena

La suspensión de pagos de Martinsa Fadesa se ha convertido en una bomba de relojería que amenaza con provocar una deflagración en la totalidad del sector inmobiliario cotizado, particularmente en aquellas empresas más expuestas al negocio de la promoción de la vivienda y la actividad de la venta de suelo.

El denominador común de todas ellas, ya sean promotoras químicamente
puras o las que, por su perfil más patrimonial de activos en renta, son
menos vulnerables al parón del negocio, es un elevado endeudamiento,
que ha coincido con un escenario de endurecimiento del acceso al
crédito y de las condiciones de amortización de los pagos de la deuda.
Varias empresas han conseguido refinanciarla (la propia Martinsa
Fadesa, con escasos resultados, y Afirma), y otras tienen en marcha un
proceso de renegociación (Colonial y una parte de la deuda de
Metrovacesa). 

 

Pese al concurso de acreedores y un pasivo de
5.200 millones de euros, Martinsa Fadesa no es la más endeudada de las
inmobiliarias cotizadas, e incluso su ratio de endeudamiento sobre el
valor de su cartera activos (40%) no es, en absoluto, disparatado, al
menos si se compara con  inmobiliarias como Metrovacesa (55,1%),
Colonial (73,7%), Reyal Urbis (57%), Renta Corporación (55%) o
Vallehermoso (47%).



El síntoma más evidente de la crisis
residencial, que dibuja un horizonte muy negro a medio y largo plazo
para todas las inmobiliarias (salvo Renta Corporación o Testa, ajenas
totalmente al negocio de la promoción de viviendas), es el desplome en
los contratos de reservas de pisos (preventas), aquellos que entran en
la cuenta de resultados uno o dos años después.



En el primer
trimestre, el panorama fue desalentador en este apartado. Reyal Urbis,
una promotora con relativamente poca actividad patrimonialista, sufrió
un retroceso del 97% en el volumen de preventas, ingresando por este
concepto apenas siete millones de euros, cuando a finales de año hace
frente a un vencimiento de deuda por importe de 500 millones, más
intereses. 



Reservas

En
el caso de Colonial, cuya actividad de promoción de viviendas y gestión
de suelo aportó el 45% de su cifra negocio entre enero y marzo, el
volumen de reservas fue de -1 millón de euros (negativo), lo que quiere
decir que registró más cancelaciones de preventas que nuevas
contrataciones. En su caso particular, cuenta con una potente división
patrimonial de oficinas en España y Francia, que genera rentas
recurrentes y estables. Con esta garantía, espera convencer a su
sindicato de bancos acreedores para obtener a finales del mes de julio
una refinanciación de su deuda, que era de 8.973 millones de euros a 31
de marzo.



Los expertos del sector consultados por este
periódico preveían desde principios de año una desaparición del modelo
empresarial que ha imperado en los últimos años en el sector
inmobiliario español. El primer ejemplo de este pronóstico es la
inmobiliaria presidida por Fernando Martín, condenada a atravesar un
via crucis concursal de impredecibles consecuencias. Sus magnitudes
actuales, que le llegaron a convertir en la mayor promotora europea,
pasarán probablemente al recuerdo en poco tiempo. 



 Con un
valor de activos valorados por CB Richard Ellis en 10.800 millones de
euros, la inmobiliaria cuenta con una cartera  de 12.578 viviendas
prevendidas y pendientes de ejecutar y entregar, según datos de cierre
del primer trimestre del año. Esta cartera de preventas de viviendas
equivale a un importe de 2.060 millones de euros.



Asimismo, y
según el informe de resultados remitido por la inmobiliaria al
supervisor del mercado, a la conclusión de marzo, la compañía contaba
con una cartera de suelo de 28,67 millones de metros cuadrados de
terreno. De ellos, un 43% son suelos preurbanizables; otro 29%,
urbanizables, y el 28% restante, suelos finalistas y de obra en curso.



Sin
embargo, estos activos, particularmente la cartera de suelo, se han
transformado en productos ilíquidos en un mercado estrangulado por la
falta de crédito y la crisis inmobiliaria. El mercado está a la espera
de que las empresas actualicen el valor de sus activos cuando, a partir
de finales de julio, presenten la cuenta de resultados del segundo
trimestre del año.



Los expertos se temen significativas caídas
en estos parámetros, con el consiguiente impacto en las cláusulas de
los créditos sindicados, que endurecen automáticamente las condiciones
del pago de la deuda al descender el valor de los activos o subir el
ratio de endeudamiento. La única inmobiliaria que voluntariamente
actualizó el valor de sus activos en el primer trimestre fue Colonial,
sufriendo entre enero y marzo una depreciación del 4,5% en su cartera
de inmuebles.



Hace apenas diez días, el consejero delegado de
Colonial, Mariano de Miguel, admitió que el precio real de la vivienda
caerá alrededor de un 30% en los dos próximos años, lo que supone que
muchos inmobiliarios ya están pagando créditos operativos por importes
muy superiores al valor real de sus promociones. Éste es el verdadero
panorama al que se enfrenta el sector inmobiliario. El pesimismo crece
exponencialmente y cada día parece más negro.



José Sánchez Arce



Expansión

Cristino Martos, 4 28015 Madrid

Tel 91 540 92 82 Fax 91 548 28 10 comfia@comfia.ccoo.es

Adherida a