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Tasamadrid dio a los activos de Fadesa un valor mayor al pagado en la OPA
Un informe de tasación infló los resultados de Martinsa en 2007
En el imaginario colectivo, y en la opinión de los expertos, hay cierto consenso acerca de que el problema de Martinsa es que pagó demasiado cara la compra de Fadesa. Sin embargo, la contabilidad de la empresa no lo reflejó así, sino todo lo contrario.Un informe de Tasamadrid, sociedad de tasación filial de Caja Madrid
(el principal acreedor de Martinsa-Fadesa), atribuyó tal valor a los
inmuebles adquiridos, que permitió revalorizarlos contablemente en
4.617 millones. Eso convertía la compra de Fadesa -cuyo 86,5% costó
3.512 millones en marzo de 2007- en una ganga, hasta el punto de que la
empresa se apuntó 416 millones como beneficio por la diferencia entre
la cantidad pagada y el supuesto valor real de los activos, según se
refleja en la auditoría de la compañía. Sin ese apunte contable,
respaldado por el informe de Tasamadrid, Martinsa-Fadesa habría entrado
en pérdidas en 2007, por los altos gastos asociados a la compra de
Fadesa.
Fuentes de la empresa señalan que la valoración de los
activos del informe de Tasamadrid es inferior o más conservadora a la
que en su momento realizó CB Richard Ellis para los activos de Fadesa.
De haberse aplicado esa valoración se hubiera generado un beneficio muy
alto de forma artificial, añaden, de unos 1.900 millones. En
comparación con esa cifra, la de Tasamadrid aminoró el beneficio,
añaden. Un portavoz de Caja Madrid, por su parte, indicó que la entidad
no tenía nada que decir sobre la tasación y que aunque Tasamadrid es
una filial al 100% de Caja Madrid, no disponían de información al
respecto.
Tasamadrid advirtió de que la valoración sólo era
válida asumiendo como buenas las hipótesis de desarrollo y gestión
urbanística facilitadas por los propios administradores de la sociedad.
Ese punto es importante, porque la partida principal de la cartera de
Martinsa-Fadesa es suelo no urbanizable, que la empresa esperaba que
fuera recalificado. Así se explica el interés de Fernando Martín en que
las administraciones públicas agilizaran la urbanización de suelo. El
presidente de Martinsa aprovechó en octubre del año pasado la
presentación del lobby del ladrillo para amenazar con un
aumento "vertiginoso" de los precios de la vivienda si los
ayuntamientos y comunidades no hacían más rápidos los trámites
urbanísticos.
La elevada valoración de los activos que permitió a Martinsa-Fadesa esquivar las pérdidas no es un caso aislado, informa Luis Doncel. Fuentes del sector apuntan que las tasadoras se dejaron llevar en los años del boomdel ladrillo por la euforia y las tasaciones se dispararon. "El mercado
tenía unas expectativas en las que no preveía ningún riesgo; y las
valoraciones se hicieron en función de ese riesgo cero. Lo
paradójico es que, por un precio muy alto que se pusiera, el mercado
siempre respondía y se cerraban las operaciones", explican.
Pero
las tasadoras ya notaron a mediados de 2006 que el ritmo de ventas
disminuía, y las valoraciones no reflejaron lo que entonces parecía un
aterrizaje suave y que ha acabado convertido en un vuelo sin motor.
"Estas empresas deberían haber sido más cautelosas", confirman en otra
compañía fuentes que no quieren dar su nombre.
La Comisión
Nacional del Mercado de Valores (CNMV) llevaba tiempo advirtiendo de
manera confidencial a las consultoras inmobiliarias de estos riesgos.
El presidente del regulador, Julio Segura, ya avisó el año pasado que
revisaría el control sobre las empresas cotizadas del sector por su
"aparente riesgo contable". Segura dijo entonces que el valor de las
empresas del ladrillo no debía reflejar expectativas futuras. Y hace
sólo un mes y medio, la CNMV hizo públicas unas recomendaciones para
que las inmobiliarias se aseguraran de que las sociedades de tasación
que contrataban fueran realmente independientes.
La alta deuda
para la compra de Fadesa es la que ha llevado al grupo a solicitar
voluntariamente el concurso de acreedores. Lo hizo el martes en el
Juzgado de lo Mercantil número 1 de A Coruña. La empresa reconoce un
pasivo de más de 6.200 millones, repartidos entre la matriz y media
docena de filiales, que también habían contraído deudas y que se han
sumado al procedimiento. De esa cifra, 5.289 millones corresponden a
entidades.
El equipo jurídico de Martinsa, que lidera el bufete
Gómez-Acebo & Pombo, considera que el pasivo que reconoce la
compañía, entre la matriz y las filiales, es meramente estimativo, por
cuanto a partir de ahora se sumarán más acreedores que no estaban
contemplados inicialmente, entre ellos subcontratistas y empresas
auxiliares. De hecho, en el listado inicial hay entidades que figuran
por cantidades significativamente inferiores a las que ellas mismas han
reconocido, como la propia Caja Madrid.
El titular del juzgado,
Pablo González Carreró-Fojón, que ha solicitado documentación adicional
antes de admitir a trámite la suspensión, medita si incorporar al
proceso todas las empresas que componen el grupo o bien remitir a los
juzgados de Madrid las sociedades allí domiciliadas.
Otro tanto
sucede con el expediente de regulación de empleo (ERE) que ha activado
la compañía. El titular del juzgado entiende, según las fuentes
consultadas, que el ERE se incorporará al proceso judicial. Mientras
esto no suceda, la extinción de contratos prevista por Martinsa seguirá
su curso. El juzgado de A Coruña que instruye el caso, integrado por
cinco funcionarios, verá ampliado su personal a instancias del juez,
que ya ha recibido apoyo explícito de la administración de justicia
gallega.
Fuentes judiciales creen posible que se proponga un
convenio ordinario de acreedores para cubrir de forma ordenada parte de
las deudas contraídas, para lo cual la Ley Concursal establece un plazo
de cinco años. Sin embargo, antes de ese plazo, los acreedores con
garantía hipotecaria podrían ejecutarlas.
Jafemafe, Inmobiliaria
Mar Plus, Fecler, Inomar, Town Planning Consultores y Construcciones
Pórtico son las filiales que se han incorporado al concurso para evitar
que fueran embargadas, pues formaban parte de las garantías de los
préstamos.
El valor de los activos declarados por Martinsa Fadesa
ascendía a mediados del año pasado a 12.976 millones, con una cartera
de suelo de 27,5 millones de metros cuadrados. Richard Ellis ha
rebajado este año la valoración a 10.804 millones, aunque algunos
acreedores dudan de que la cifra se corresponda con los precios de
mercado. En teoría, sus activos son superiores al pasivo declarado,
aunque serán los administradores judiciales quienes realicen nuevas
tasaciones para revisar el valor real de la empresa.
La deuda es de 6.200 millones
La deuda sometida al concurso de acreedores es de más de 6.200
millones, que comprenden 5.289 millones de deuda financiera (en la
lista) y 900 millones de acreedores comerciales. La deuda del grupo
supera los 7.000 millones, pero parte no entra en el concurso.
M. JIMÉNEZ / J. RODRÍGUEZ
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